GUÍA 05

¿CÓMO SABER SI UNA PROPIEDAD PUEDE GENERAR MÁS INGRESOS?

Tener una propiedad bien ubicada o con muchos metros cuadrados no significa automáticamente que esté aprovechando todo su potencial.

Una casa puede funcionar correctamente como vivienda y, al mismo tiempo, admitir otra configuración capaz de producir mayores ingresos. Un inmueble comercial puede tener áreas subutilizadas. Una propiedad arrendada puede requerir demasiada inversión para justificar una transformación.

La pregunta correcta no es simplemente:

¿QUÉ PODRÍA HACER AQUÍ?

Es:

¿EXISTE UN USO ALTERNATIVO QUE EL MERCADO NECESITE, QUE EL INMUEBLE PUEDA SOPORTAR, QUE SEA LEGALMENTE POSIBLE Y QUE JUSTIFIQUE LA INVERSIÓN?

Responder eso exige analizar la propiedad antes de diseñar la transformación.

El uso actual es el punto de partida

Primero hay que entender qué produce hoy la propiedad.

Conviene identificar:

• uso actual;

• ingreso mensual o anual;

• nivel de ocupación, cuando corresponda;

• gastos asociados;

• áreas realmente utilizadas;

• espacios subutilizados;

• estado físico;

• necesidades de mantenimiento;

• restricciones existentes.

Una propiedad que produce $X mensuales no debe compararse con una alternativa únicamente mirando cuánto podría facturar.

Debe compararse contra lo que produce actualmente y el capital adicional necesario para cambiarla.

En valoración inmobiliaria, el uso actual puede coincidir con el mejor aprovechamiento posible. Transformar por transformar no necesariamente crea valor.

La ubicación importa, pero no decide sola

Una buena ubicación puede favorecer una oportunidad, pero no define por sí misma cuál debe ser el modelo.

La misma propiedad puede encontrarse cerca de:

• universidades;

• clínicas;

• zonas empresariales;

• centros comerciales;

• corredores turísticos;

• infraestructura de transporte;

• áreas residenciales consolidadas.

Cada contexto genera demandas distintas.

Cerca de una universidad podría existir demanda estudiantil.

Cerca de un complejo médico podrían aparecer estadías asociadas a pacientes, familiares o personal.

En una zona empresarial puede existir demanda temporal de profesionales.

Pero estar cerca de una fuente potencial de demanda no prueba que exista un negocio viable.

El Appraisal Institute señala que el análisis de mercado para determinar el mejor uso de una propiedad debe estudiar, entre otros factores, las características del inmueble, los usuarios probables, la demanda y la oferta competidora.

Por eso la pregunta no es solamente:

¿Dónde está ubicada?

También es:

¿QUIÉN PODRÍA UTILIZARLA Y POR QUÉ ELEGIRÍA ESTA PROPIEDAD FRENTE A LAS ALTERNATIVAS EXISTENTES?

Después hay que leer la configuración del inmueble

Dos propiedades ubicadas en la misma calle pueden tener potenciales completamente distintos.

Importan factores como:

• área del lote y del edificio;

• número y tamaño de espacios;

• circulaciones;

• accesos;

• iluminación y ventilación;

• baños existentes;

• estacionamientos;

• estructura;

• redes;

• posibilidades de independización;

• áreas comunes;

• relación entre espacios privados y colectivos.

Una casa de gran formato, por ejemplo, puede tener suficiente área pero una distribución poco eficiente para generar unidades independientes.

Otra propiedad más pequeña puede tener una configuración que requiera mucho menos trabajo.

LOS METROS CUADRADOS NO GENERAN INGRESOS POR SÍ SOLOS.

Lo importante es cuánto de ese espacio puede convertirse razonablemente en superficie útil para el modelo que se pretende operar.

El mercado debe comprobarse antes de diseñar

Uno de los errores más frecuentes es comenzar por:

“Aquí caben 20 habitaciones.”

La pregunta anterior debería ser:

¿EXISTE DEMANDA SUFICIENTE PARA 20 HABITACIONES EN ESTE LUGAR, A ESE PRECIO Y BAJO ESE MODELO?

El análisis puede incluir:

• oferta comparable;

• tarifas;

• ocupación;

• temporalidad;

• perfil del usuario;

• duración habitual de las estadías;

• nuevos competidores;

• servicios que ofrece el mercado;

• comportamiento histórico y tendencias.

Para modelos de alojamiento, por ejemplo, el DANE publica mediante la Encuesta Mensual de Alojamiento (EMA) información regional sobre comportamiento, ocupación e indicadores del sector. Es una fuente útil para entender el mercado general, aunque no sustituye el análisis específico del micromercado de una propiedad.

La arquitectura debería responder a una demanda identificada.

No fabricar primero el producto y buscar después quién lo necesita.

Hay que comparar más de un escenario

Una propiedad puede tener varias rutas posibles.

Por ejemplo:

MANTENER
Conservar el uso actual y optimizar su operación.

REMODELAR
Mejorar el activo para aumentar renta, ocupación o valor.

RECONFIGURAR
Modificar distribución y capacidad para un modelo diferente.

CAMBIAR DE USO
Cuando sea jurídicamente posible y económicamente conveniente.

VENDER
Cuando el capital necesario para transformar no resulte justificable frente al valor obtenido.

La comparación debe hacerse bajo los mismos criterios.

No conviene enamorarse de la alternativa arquitectónicamente más interesante.

Conviene identificar la que produce la mejor relación entre inversión, riesgo, operación y resultado esperado.

La inversión cambia completamente la decisión

Supongamos que una propiedad actualmente genera $8 millones mensuales y una transformación permitiría proyectar ingresos de $25 millones.

A primera vista parece evidente que transformar es mejor.

Pero faltan preguntas esenciales:

• ¿cuánto cuesta la adecuación?;

• ¿cuánto mobiliario requiere?;

• ¿hay que financiar la inversión?;

• ¿cuánto tiempo estará la propiedad sin producir?;

• ¿cuánto cuesta operar el nuevo modelo?;

• ¿qué impuestos y obligaciones aparecen?;

• ¿qué nivel de ocupación necesita?;

• ¿qué sucede si los ingresos resultan inferiores a los proyectados?

El ingreso bruto por sí solo no define la rentabilidad.

Lo que realmente debe analizarse es algo más cercano a:

INGRESOS OPERATIVOS
− COSTOS DE OPERACIÓN
= RESULTADO OPERATIVO

y después contrastar ese resultado con:

LA INVERSIÓN TOTAL NECESARIA PARA CONSEGUIRLO.

La valoración de propiedades de desarrollo es particularmente sensible a supuestos, costos de transformación y condiciones del mercado, por lo que RICS recomienda analizar cuidadosamente los distintos escenarios y sus variables.

El escenario base no debería ser el único

Una proyección útil no debería decir:

“Esta propiedad producirá $X.”

Debería decir:

“Bajo estas condiciones, podría producir aproximadamente $X.”

Y probar qué ocurre si cambian las condiciones.

Por ejemplo:

ESCENARIO CONSERVADOR
Menor ocupación o menores tarifas.

ESCENARIO BASE
Supuestos razonables según mercado y operación prevista.

ESCENARIO FAVORABLE
Mejor comportamiento sin llevar los supuestos a condiciones extraordinarias.

Después se revisa si el proyecto continúa siendo razonable cuando las cosas no salen exactamente como se esperaba.

Una oportunidad que sólo funciona en el escenario más optimista no necesariamente es una buena oportunidad.

La operación debe diseñarse junto con el inmueble

Otro error es pensar primero en la adecuación y después en quién operará el activo.

Si una propiedad se transforma para producir ingresos recurrentes, hay que entender desde el principio:

• quién administra;

• quién comercializa;

• cómo se reciben los usuarios;

• quién limpia y mantiene;

• qué personal necesita;

• qué servicios están incluidos;

• cómo se gestionan pagos;

• cómo se cubren vacancias;

• cuánto cuesta mantener la propiedad funcionando.

Un espacio puede ser arquitectónicamente excelente y económicamente débil si la operación necesaria para sostenerlo consume demasiado ingreso.

Por eso el modelo debe relacionar:

PROPIEDAD + ARQUITECTURA + INVERSIÓN + OPERACIÓN

antes de ejecutar.

También debe ser legalmente posible

El potencial económico no puede analizarse separado de las restricciones normativas.

Dependiendo del modelo pueden intervenir:

• uso permitido;

• normas urbanísticas;

• propiedad horizontal;

• licencias;

• requisitos turísticos;

• seguridad;

• condiciones técnicas y administrativas.

En Colombia, una licencia de construcción en modalidad de adecuación corresponde específicamente a la autorización para cambiar el uso de una edificación o parte de ella manteniendo total o parcialmente el inmueble existente.

Y si se plantea prestar servicios de vivienda turística dentro de propiedad horizontal, la regulación del Registro Nacional de Turismo exige declarar que el reglamento de la copropiedad autoriza ese uso.

Por eso una propiedad puede tener demanda y capacidad física y, aun así, no ser adecuada para determinado modelo.

LA VIABILIDAD LEGAL ES PARTE DE LA VIABILIDAD DEL NEGOCIO.

Seis preguntas permiten hacer una primera lectura

Antes de invertir en estudios más profundos conviene responder:

1. ¿Qué produce actualmente la propiedad?

2. ¿Qué demanda existe alrededor y quién sería el usuario?

3. ¿La configuración física permite responder a esa demanda?

4. ¿Qué inversión exige la transformación?

5. ¿Cuánto cuesta operar el nuevo modelo?

6. ¿Es legal y técnicamente viable implementarlo?

Si las seis respuestas comienzan a alinearse, existe una oportunidad que merece estructurarse con mayor profundidad.

Si alguna falla de manera importante, es mejor descubrirlo antes de comprometer capital.

En síntesis

El potencial de una propiedad no depende únicamente de tener buena ubicación, muchos metros cuadrados o una idea atractiva.

Depende de la relación entre:

USO ACTUAL → DEMANDA → INMUEBLE → INVERSIÓN → OPERACIÓN → VIABILIDAD

La transformación tiene sentido cuando el nuevo modelo puede justificar el capital, el riesgo y la complejidad necesarios para implementarlo.

Y algunas veces el mejor resultado será transformar.

Otras, mejorar el uso existente.

Y otras, vender.

EL POTENCIAL DE UNA PROPIEDAD NO DEPENDE SÓLO DE SU UBICACIÓN. DEPENDE DE LO QUE EL MERCADO NECESITA Y DE LO QUE EL ACTIVO PUEDE HACER VIABLEMENTE PARA RESPONDERLE.

LEER TAMBIÉN

Guía 07 - ¿Remodelar, vender o poner a producir una propiedad? →

Guía 06 ¿Cómo invertir en un inmueble para recibir renta sin tener que operarlo? →

Fuentes de referencia

RICS / International Valuation Standards — mejor y mayor uso y valoración de propiedades de desarrollo; Appraisal Institute — análisis de mercado y demanda inmobiliaria; DANE — Encuesta Mensual de Alojamiento; Ministerio de Vivienda — licencias urbanísticas; Ministerio de Comercio / Decreto 1836 de 2021 — requisitos aplicables a vivienda turística.