GUÍA 01

¿CUÁNTO CUESTA TERMINAR UN APARTAMENTO EN OBRA GRIS?

Recibir un apartamento en obra gris plantea una pregunta inmediata: ¿cuánto dinero necesito para dejarlo realmente listo para vivir?

La respuesta depende menos de una cifra genérica por metro cuadrado y más de algo previo: qué incluye exactamente la terminación.

Como referencia de mercado, en Colombia pueden encontrarse actualmente ofertas alrededor de $650.000 por m² para alcances de obra blanca que excluyen carpintería, mientras soluciones más completas desde obra gris se publican alrededor de $1.060.000 a $1.470.000 por m². También existen presupuestos cercanos a $620.000 por m² que, al revisarlos en detalle, excluyen elementos como mesones, aparatos sanitarios, griferías, electrodomésticos y AIU. No son cifras contradictorias: están cotizando cosas diferentes.

Por eso, antes de comparar precios, hay que comparar alcances.

¿Qué significa realmente recibir un apartamento en obra gris?

No todos los proyectos inmobiliarios entregan la obra gris en las mismas condiciones. Algunos incluyen muros pañetados y pisos nivelados; otros entregan superficies que todavía requieren preparación. También pueden variar los puntos eléctricos, las instalaciones hidráulicas, las previsiones para aire acondicionado, los baños o la condición en que se recibe la cocina.

Esa diferencia inicial afecta directamente el presupuesto.

Antes de cotizar conviene revisar qué existe, qué falta y qué necesita modificarse. El presupuesto comienza en el estado real del apartamento, no en el acabado que vemos en una fotografía.

¿Qué termina formando el costo?

Dejar un apartamento verdaderamente terminado puede involucrar mucho más que piso y pintura.

Normalmente entran en juego pisos y zócalos; preparación y pintura de muros; cielorrasos y drywall; cocina; closets y carpintería; baños; iluminación y adecuaciones eléctricas; aire acondicionado; divisiones y espejos; puertas; muebles o elementos especiales; transporte, instalación y logística.

Y hay otra partida menos visible: la coordinación entre todas ellas.

La cocina depende de puntos eléctricos e hidráulicos. El cielorraso condiciona iluminación y climatización. La carpintería tiene que convivir con pisos y muros terminados. Los equipos de aire requieren previsiones antes de cerrar determinados elementos.

Por eso terminar un apartamento no consiste simplemente en sumar proveedores.

Entonces, ¿sirve hablar de precio por metro cuadrado?

Sí, pero sólo como una referencia preliminar.

El problema aparece cuando el valor por metro cuadrado se interpreta como si todas las partidas crecieran proporcionalmente con el tamaño del apartamento.

No ocurre así.

Una cocina no cuesta el doble porque el apartamento tenga el doble de área. Lo mismo sucede con baños, closets, puertas, equipos de aire acondicionado, tableros eléctricos o determinados trabajos de instalación.

Dos apartamentos de 70 m² pueden tener presupuestos muy diferentes si uno tiene un baño y cocina sencilla, mientras el otro incorpora dos baños, mayor carpintería, climatización completa, iluminación desarrollada y mobiliario a medida.

Por eso las buenas prácticas internacionales de estimación de costos parten de una definición clara del alcance y de información suficientemente desarrollada antes de pretender obtener una predicción fiable.

El precio por m² sirve para orientarse. El presupuesto por alcance sirve para decidir.

¿Qué hace que el presupuesto cambie tanto?

Hay cuatro variables especialmente importantes.

El estado de entrega. No cuesta lo mismo partir de muros y pisos preparados que tener que completar esas etapas antes de comenzar los acabados.

La especificación. Piso cerámico, porcelanato, griferías, mesones, herrajes, iluminación y carpintería pueden tener diferencias importantes de precio aun cuando cumplan la misma función.

El nivel de integración. Un apartamento funcional con los elementos esenciales es diferente de uno que incorpora cielorrasos desarrollados, iluminación arquitectónica, climatización, carpintería integral y soluciones diseñadas específicamente para el espacio.

El alcance de la contratación. Hay presupuestos que muestran únicamente material y mano de obra de determinados oficios; otros incluyen suministro, instalación, transporte, coordinación, administración, imprevistos, utilidad, garantías y entrega final.

Esta última diferencia explica buena parte de las aparentes contradicciones que se encuentran al buscar precios en internet.

Una referencia reciente para un apartamento de 62 m², por ejemplo, presenta un presupuesto aproximado de $38,6 millones, pero aclara expresamente que no incluye mesón de cocina, aparatos sanitarios, griferías, electrodomésticos ni AIU. Es un dato útil siempre que se lea junto con sus exclusiones.

Antes de comparar dos cotizaciones

Un presupuesto más bajo no necesariamente representa la misma solución por menos dinero.

La comparación debería responder, como mínimo, estas preguntas:

• ¿Ambas propuestas incluyen exactamente los mismos trabajos?

• ¿Los materiales y especificaciones son comparables?

• ¿Incluyen suministro e instalación?

• ¿Qué elementos están excluidos?

• ¿Incluyen transporte y logística?

• ¿Quién coordina los distintos oficios?

• ¿Qué ocurre si una actividad afecta el trabajo de otra?

• ¿Existe garantía sobre la ejecución?

• ¿El precio contempla administración, imprevistos e impuestos aplicables?

Sólo después de responderlas tiene sentido comparar el valor final.

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La descoordinación también cuesta

Contratar cada actividad independientemente puede parecer más económico al principio. A veces lo es. Pero también puede trasladar al propietario una responsabilidad que no aparece en ninguna cotización: coordinar el proyecto.

Cuando pintura, drywall, electricidad, carpintería, vidrio, cocina y aire acondicionado trabajan sin una dirección común pueden aparecer reparaciones, interferencias, tiempos muertos, compras duplicadas o discusiones sobre quién debe responder por un problema.

El precio individual de cada oficio, por tanto, no siempre coincide con el costo final de llevar todo el apartamento hasta la entrega.

¿Cómo obtener entonces un presupuesto realmente útil?

El proceso debería comenzar definiendo cinco cosas: el área y estado actual del apartamento; qué debe quedar terminado; el nivel de acabado esperado; qué elementos ya existen o serán suministrados por el propietario; y en qué condición se espera recibir finalmente el espacio.

A partir de allí sí puede construirse un presupuesto por partidas, cantidades y especificaciones.

Además, los precios deben entenderse dentro de una ciudad y una fecha determinadas. Los costos de construcción cambian con materiales, mano de obra y servicios. En Colombia, el DANE mide precisamente esas variaciones mediante el ICOCED; por eso una referencia histórica o tomada de otra ciudad no debería convertirse automáticamente en el presupuesto de un proyecto actual en Barranquilla.